Продажба на стара сграда с УПИ

ОПИСАНИЕ на стопанската операция:

На 01.05.2019 г. ние от Алфа ООД продаваме 5-етажна офис сграда, намираща се на бул. „Витоша” № 160, гр. София, със застроена площ от 400 кв.м. и обща разгърната застроена площ от 2 000 кв.м., заедно с урегулиран поземлен имот (УПИ) с площ от 1 200 кв.м. по регулационния план на гр. София, върху който сградата е построена.

Купувач на имота е Делта ООД.

Сградата е въведена в експлоатация на 01.05.2008 г.

Сградата е с отчетна стойност 900 000 лв. и натрупаната до момента на продажбата амортизация в размер на 360 000 лв.

Прилежащият към офис сградата терен е с отчетна стойност 55 000 лв., а неприлежащото към сградата УПИ е с отчетна стойност 100 000 лв.

Двете страни са се договорили за следните параметри по сделката:

 - цена на сградата – 1 200 000 лв.;

 - цена на прилежащия към нея терен – 100 000 лв.;

 - цена на УПИ – 250 000 лв.

(Забележка: всички цени са без ДДС)

Във връзка със сделката са дължими:

 • местен данък в размер на 2,5%;

 • такса по вписванията в размер на 0,1%;

 • нотариална такса в размер на 3 000 лв.

Съгласно споразумението с Делта ООД всички дължими местни данъци и такси са за сметка на купувача.

Всички плащания се извършват в деня на сделката в брой и по банков път.

Съгласно своята счетоводна политика по отношение на отчитането на дълготрайните активи Алфа ООД е приела праг на същественост от 700 лв.

Забележка: Алфа ООД и Делта ООД са регистрирани по ЗДДС.

ДОКУМЕНТИ, осигуряващи документалната обоснованост на сделката:

- Нотариален акт;

- Фактура;

- Банково извлечение.

Забележка: Съгласно ЗДДС:

• всяко данъчно задължено лице – доставчик е длъжно да издаде фактура за извършената от него доставка на стока или услуга;
• ако местният данък и таксата по вписванията са платени по банков път, то сумите могат да се видят само в извлеченията на фирмата – платец.

СЪЩНОСТ НА СТОПАНСКАТА ОПЕРАЦИЯ (по-скоро от гледна точка на Алфа ООД):

• Икономическа:

 Съгласно МСС 16 „Имоти, машини и съоръжения” и нормативната уредба в България дълготрайните материални активи са установими нефинансови ресурси, придобити и притежавани от предприятието, които имат натурално-веществена форма и се използват в повече от един отчетен период в основната, административната или друга дейност, като целта е да се получи икономическа изгода, свързана с актива.

Съгласно МСФО 15 „Приходи от договори с клиенти“ признаването на приходи от продажба на дълготрайни активи се извършва според концепцията за прехвърляне на контрола върху тях. Контролът се определя чрез способността да се ръководи използването на активите и да се получат икономическите изгоди от това. Самото признаване на приходи се извършва според регламентиран в стандарта единен модел за признаване на приходи, състоящ се от пет етапа. В конкретния случай Алфа признава приход от продажба в определен момент, който е предаването на контрола върху имота, т.е. прехвърлянето на собствеността му. В този момент отчетната стойност на продадения имот се отчита като разход.

• Счетоводна:

• Данъчна:

ЗКПО: От гледна точка на Алфа, има реализиран счетоводен и данъчен приход, равен на продажната стойност на активите. При отписване на балансовата стойност на продадените дълготрайни активи се формира счетоводен и данъчен разход, с който се намалява облагаемият данъчен финансов резултат.

Съгласно ЗКПО данъчно задължените лица, които формират данъчен финансов резултат, изготвят и водят данъчен амортизационен план, в който отразяват всички данъчни амортизируеми активи. Данъчни дълготрайни материални активи са сумите, които отговарят на изискванията за амортизируеми дълготрайни материални активи съгласно приложимите счетоводни стандарти, чиято стойност е равна или превишава по-ниската стойност от стойностния праг на същественост за дълготраен материален актив, определен в счетоводната политика на данъчно задълженото лице, или 700 лв. Продадената сграда е данъчен амортизируем актив, който е бил отразен в данъчния амортизационен план.

ЗДДС:

 ЗМДТ:

• Финансова – от страна на Алфа:

ОПР: В резултат от продажбата

БАЛАНС: В резултат на цялата стопанска операция п

ОПП: В резултат на плащанията,

ОСК: Финансовият резултат от стопанската операция

Където: ОПР – Отчет за Приходите и Разходите | ОПП – Отчет за Паричния Поток | ОСК – Отчет за Собствения Капитал

ПОДХОД И СТЪПКИ ЗА ОСЧЕТОВОДЯВАНЕ:

Тази стопанска операция се осчетоводява, като най-напред се отразява продажбата на имотите срещу възникване на вземане от клиент. След това се отписва отчетната стойност на продадените имоти и се отразява получаването на парични средства, с което се закрива вземането от клиента. Накрая се отчита финансовият резултат от продажбата. Това става в следните стъпки:

1. Продажбата на активите се осчетоводява, като се дебитира сметка 411 „Клиенти“ (увеличение на вземанията от клиенти) срещу кредитиране на сметка 705 „Приходи от продажба на ДА“ (увеличаване на приходите от продажби на ДА) и сметка 4532 „Начислен ДДС върху продажбите“ (увеличаване на начисления ДДС по продажбите, респективно дължимия ДДС за внасяне).

Издадената от нас фактура се осчетоводява в отделна партида по аналитичността на Делта, по която ще се следи задължението и ще се закрие с полученото плащане.

Продажната стойност на всеки от имотите се отразява по съответната му аналитичност към 705 „Приходи от продажба на ДА“.

Тази счетоводна статия се записва на база издадената от Алфа ООД фактура.

2.

3.

4.

5.

Забележка: Номерът на всяка счетоводна статия (СС) съответства на описаните стъпки за осчетоводяване. В малките скоби след номера на статията е посочена датата на осчетоводяване. Прието е, че всеки постъпил документ или възникнало събитие се осчетоводява в деня на издаването му, съответно възникването му.

Забележка 2: По принцип стопански операции се приключват в сметка ”Текуща печалба/загуба” само в автоматизираните системи за управление и осчетоводяване (ERP), а в класическите счетоводни софтуери натрупаните приходи и разходи, съответно в групи 70 и групи 60, се приключват в сметка ”Текуща печалба/загуба” на определен период от време. За целите на примера ние приключваме операцията в сметка 123, за да можем да покажем проявлението на операцията в различните финансови отчети.

СС1 (01.05.2019): Осчетоводяване на продажбата на имотите – фактура към Делта ООД:

ОБОРОТНА ВЕДОМОСТ в резултат на всички счетоводни статии:

ИЗМЕНЕНИЯ В ОТЧЕТИТЕ в резултат на всички счетоводни статии:

Използвани Счетоводни Сметки:

123 (Печалби и загуби от текущата година) – Активно-пасивна сметка, която показва счетоводния финансов резултат на дружеството. В случай че салдото по сметката е дебитно, това показва счетоводна Загуба (намаляване на собствения капитал). В случай че салдото по сметката е кредитно, това показва счетоводна Печалба (увеличение на собствения капитал). Ако финансовият резултат в началото на отчетния период е Печалба (имаме начално салдо Кт), то сметката се дебитира и се отнася в Неразпределена печалба от минали години. Ако финансовият резултат в началото на отчетния период е Загуба (имаме начално салдо Дт), то сметката се кредитира и се отнася в Непокрита загуба от минали години. В края на отчетния период сметката се дебитира срещу кредита на сметките за разходи и се кредитира срещу сметките за приходи. Така се стига до нетния счетоводен финансов резултат на дружеството за отчетния период, след което сметката отново се кредитира, за да се начисли годишният корпоративен данък.

503 (Разплащателна сметка в лв.) – Активна сметка, която показва и проследява изменението на актива Парични средства в лева по разплащателна сметка. Увеличенията на паричните средства се осчетоводяват по Дт на сметката, а намаленията се осчетоводяват по Кт на сметката. Дт оборот на сметката показва сумата на всички увеличения на паричните средства в Разплащателната сметка в левове (постъпления от клиенти, от каса, от други дебитори), а Кт оборот показва сумата на всички намаления на Разплащателната сметка в лева (плащания към доставчици или други кредитори, изтеглени от разплащателна сметка и внесени в каса в лева). Текущото и крайно салдо на сметката е Дт – показва сумата на наличните парични средства в Разплащателната сметка в лева.

Забележка: Изчерпателно описание на сметките можете да видите в глава Сметкоплан.