СС 40 - Отчитане на Инвестиционни Имоти

Цел

СС 40 определя реда за отчитането на инвестиционните имоти и изискванията за оповестяване.

I. Обхват

1.1. Този стандарт се прилага за признаване, оценяване и оповестяване на инвестиционните имоти.

1.2. Този стандарт не се отнася за:

а) гори и други подобни възстановими природни ресурси;

б) права над полезни изкопаеми, търсенето и разработването на полезни изкопаеми, нефт, природен газ и подобни невъзстановими природни ресурси.

1.3. В този стандарт не се разглеждат въпроси, отнасящи се до:

а) класифициране на лизинга като финансов или оперативен;

б) признаване на приходи, получени от лизинг на инвестиционен имот;

в) отчитане при наемодателя на имоти, отдадени на финансов лизинг;

г) отчитане при наемателя на имоти, ползвани по оперативен лизинг;

д) отчитане на сделки по продажба на имоти с обратен лизинг;

е) оповестяване по финансов и оперативен лизинг.

II. Определения

2. В този стандарт се използват определения със следното значение:

Имот – притежавана или придобивана по финансов лизинг изцяло или частично земя и/или сграда.

Инвестиционен имот – имот (земя или сграда, или част от сграда, или и двете), държан (от собственика или от наемателя по финансов лизинг) по-скоро за получаване на приходи от наем или за увеличаване на стойността на капитала, или и за двете, отколкото за:

а) използване при производството на продукция или оказването на услуги;

б) доставката на материали, стоки или услуги;

в) за административни цели;

г) от персонала - независимо дали персоналът плаща наем по пазарни цени;

д) продажба в рамките на икономическата дейност на предприятието.

Ползван в дейността имот (изм. ДВ-86 от 2007 г., в сила от 01.01.2008 г.) – имот, държан (от собственика или наемателя по финансов лизинг) за:

а) използване при производството на продукция или услуги;

б) доставка на материали, стоки или услуги;

в) използване за административни цели;

г) използване от персонала - независимо дали персоналът плаща наем по пазарни цени.

Имот за продажба – имот, държан за продажба в рамките на икономическата дейност на предприятието.

Изграждане на имот – процес на придобиване (строителство) на имот по стопански начин или чрез възлагане.

Разработване на имот – процес на извършване на разходи (включително ремонтни и/или за подобрения), необходими, за да го приведат в работно състояние, като в тях не се включват:

а) разходите за пускане в експлоатация;

б) първоначалните оперативни загуби, понесени преди имотът да достигне планираното ниво на заетост (при инвестиционните имоти) или на ефективност (при ползваните в дейността имоти);

в) необичайно големите количества бракуван материал, труд или други ресурси в процеса на придобиване и/или разработване на имота;

г) разходите, необходими за продажбата му - посреднически, рекламни, консултантски, оценителски и други подобни.

Справедлива стойност – цената, за която един актив може да бъде разменен между осведомени и желаещи страни в сделка между несвързани лица.

Цена на придобиване – изплатената сума в пари или в техни еквиваленти или справедливата стойност на друга насрещна престация, дадена за придобиването на актива, към момента на неговото придобиване или изграждане.

Балансова (преносна) стойност – сумата, с която е признат един актив в баланса.

III. Класифициране на Активи като Инвестиционни Имоти

3.1. Като инвестиционни имоти следва да се класифицират:

а) земя, притежавана с цел дългосрочно увеличаване на капитала, чрез генериране на доходи, а не с цел краткосрочна продажба в хода на обичайната дейност;

б) земя, притежавана за неопределено понастоящем бъдещо използване (ако предприятието не е определило, че ще използва земята или като ползван от собственика имот, или за краткосрочна продажба в хода на обичайната дейност, се счита, че земята се притежава за увеличаване стойността на капитала);

в) сграда, която се държи от отчитащото се предприятие и е отдадена по един или повече оперативни лизинги;

г) сграда, която не се ползва, но се държи от отчитащото се предприятие с цел да бъде отдадена по един или повече оперативни лизинги.

3.2. (изм. ДВ-86 от 2007 г., в сила от 01.01.2008 г.) Предприятието класифицира имотите според предполагаемото им предназначение като:

Ползвани в дейността имоти – отчитат се като дълготрайни материални активи по реда на СС 16 - Дълготрайни материални активи, независимо от това, дали се изграждат, или разработват.

Имоти за продажба – отчитат се като следните видове материални запаси:

а) стоки, когато са закупени с цел последваща продажба, без разработване - отчитат се по реда на СС 2 - Стоково-материални запаси;

б) доставки и впоследствие стоки, когато са закупени с цел последваща продажба, след разработване - отчитат се по реда на СС 2 - Стоково-материални запаси;

в) незавършено производство, когато се изграждат с цел последваща продажба или се разработват от името на трета страна, отчитат се по реда на СС 11 - Договори за строителство;

г) продукция, когато са изградени и се очаква последващата им продажба - отчитат се по реда на СС 2 - Стоково-материални запаси.

Инвестиционни имоти – отчитат се като дългосрочни финансови активи, с изключение на:

а) изгражданите имоти, които се отчитат по начин, идентичен на начина за ползваните в дейността имоти, независимо от това, че предполагаемото им предназначение може да бъде като инвестиционни имоти;

б) разработваните имоти (без разработваните инвестиционни имоти), които се отчитат по начин, идентичен на начина за ползваните в дейността имоти, независимо от това, че разработването може да е с цел да станат инвестиционни имоти.

3.3. (изм. ДВ- 86 от 2007 г., в сила от 01.01.2008 г.) Когато предприятие от група притежава имот, който е отдаден под наем или по оперативен лизинг на друго предприятие от групата, имотът се класифицира в индивидуалния финансов отчет на притежаващото го предприятие като инвестиционен, а в консолидирания финансов отчет на групата - като ползван в дейността, тъй като от гледна точка на групата имотът не е инвестиционен.

3.4. Когато имот включва част, предназначена за получаване на приходи от наем (включително отдаване по оперативен лизинг) и част, предназначена за ползване в дейността - в тези случаи се преценява дали тези части с различно предназначение могат да се отчитат поотделно, и ако:

а) съществува такава възможност, те се класифицират поотделно;

б) не съществува такава възможност, ръководството на предприятието трябва да прецени дали частта за ползване в дейността е незначителна спрямо предназначението на имота като цяло и в зависимост от тази преценка целият имот се класифицира като инвестиционен или за ползване в дейността; в счетоводната си политика предприятието е длъжно да упомене възприетите критерии за оценка и последваща класификация на неделими на части имоти с различно предназначение.

3.5. Следните примери могат да се вземат предвид при преценката на предназначението на имота като цяло:

а) при предоставяне на имот (сграда) за помещения (офиси, жилища, складове и т.н.) под наем и същевременно предоставяне на услуги по охрана, поддръжка, куриерски и т.н. на наемателите, като част от помещенията са заделени за нуждите на предоставяните услуги - в този случай имотът се определя като инвестиционен, тъй като основното му предназначение е отдаване под наем на помещения, а не предоставянето на услуги на наемателите, което се явява спомагателна дейност.

По-различна е ситуацията, при която предоставяните услуги са предназначени не само за наемателите, но и за други лица - в този случай тази дейност не може да се третира като спомагателна спрямо дейността по отдаване под наем на помещения и следователно целият имот се класифицира като за ползване в дейността.

Аналогична е ситуацията при отдаването на места в паркинги, на салони за спортни, музикални, културни и други подобни прояви и т.н.;

б) при предоставяне на хотелиерски услуги - имотът се определя като за ползване в дейността, тъй като основното му предназначение е предоставянето на услуги, а не отдаването на помещения под наем.

По-различна е ситуацията, при която хотелиерските услуги са прехвърлени за изпълнение на трети страни, например чрез договор за управление - в този случай предприятието по същество е в положение на пасивен инвеститор и съответно имотът се класифицира като инвестиционен.

IV. Признаване